Der Bundesgerichtshof hat am 07.07.2021 zum Aktenzeichen VIII ZR 52/20 entschieden, dass bei einem laufenden Mietverhältnis der Mieter durch sein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen ausreichend geschützt ist, um den Vermieter so zur Erstellung einer Abrechnung zu bewegen.
Aus dem Newsletter des Verbraucherzentrale Bundesverbandes e.V. vom 09.11.2021 ergibt sich:
Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, dem folgender Sachverhalt zu Grunde lag: Ein Mieter bewohnte von März 2012 bis April 2017 eine Wohnung. Bis einschließlich Juli 2016 zahlte er die Miete vollständig. Im August 2016 entrichtete er lediglich die Betriebskostenvorauszahlung und stellte ab September 2016 jegliche Zahlung ein. Der klagende Vermieter hatte während des gesamten Mietverhältnisses keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Den Ansprüchen der Vermieterseite stellte der Mieter seine vermeintlichen Ansprüche auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen zur Aufrechnung entgegen.
Der BGH hat nun gegen den Mieter entschieden. Er führt aus, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Sofern der Vermieter dem nicht oder nicht fristgerecht nachkommt, könne der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruhe auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs durch Nichterteilung der Abrechnung nach Belieben hinauszuzögern. Bei einem laufenden Mietverhältnis sei dies anders, da der Mieter durch sein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen ausreichend geschützt werde, um den Vermieter so zur Erstellung einer Abrechnung zu bewegen. Ebenso gelte dies bei einem beendeten Mietverhältnis für Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen war. Auch insoweit sei der Mieter nicht schutzbedürftig, da er während des bestehenden Mietverhältnisses die Möglichkeit gehabt habe, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten.
Vorliegend führte der BGH aus, dass dem Mieter aus diesen Gründen nur für das Jahr 2016 ein Anspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen zusteht, da das Mietverhältnis noch vor dem Ablauf der Abrechnungsperiode endete. Für das Jahr 2017 wurden keine Betriebskostenvorauszahlungen geleistet. Für das Jahr 2014 und 2015 endete die Abrechnungsfrist mit Ablauf des Jahres 2015 und 2016 und damit noch während des Mietverhältnisses. Somit habe der Beklagte noch im gesamten Jahr 2016 sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen ausüben können und sei hierdurch ausreichend geschützt gewesen.