Das Landgericht Köln hat mit Urteil vom 28.06.2021 zum Aktenzeichen 7 O 247/19 in einem von Rechtsanwalt Dipl.-Jur. Jens Usebach LL.M. der Kölner Rechtsanwaltskanzlei JURA.CC vertretenen Fall entschieden, dass ein Pächter einem Verpächter umfassend Schadensersatz leisten muss.
Der Beklagte pachtete eine Gaststätte vom Verpächter. Der Pachtvertrag enthält unter anderem die folgenden Bestimmungen:
§ 2 Inventar
(3) Die Erhaltung und Instandsetzung sämtlichen Inventars obliegt dem Pächter der auch die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Inventars trägt. Der Pächter hat das Inventar laufend in dem Zustand zu erhalten und in dem Umfang zu ersetzen, der den Regeln einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Die vom Pächter als Ersatz für abgenutztes, beschädigtes und untergegangenes Inventar angeschafften Stücke werden mit der Einverleibung in das Inventar Eigentum des Verpächters.
Die Erhaltung des Inventars umfasst auch die Pflege und Wartung der Geräte und Errichtung, die in der diesem Vertrag beigefügten Liste, wobei der Pächter verpflichtet ist insoweit die entsprechenden Aufträge an Fachfirmen im eigenen Namen und auf eigene Kosten zu erteilen.
(4) Bei Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter das Inventar in vertragsgemäßem Zustand herauszugeben. Für fehlende beschädigte oder solche Inventarteile, deren Gebrauchstauglichkeit durch Abnutzung oder Alterung für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nach der Verkehrsanschauung als aufgehoben zu gelten hat, ist vom Pächter Wertersatz zu leisten.
Der Verpächter hat gegen den Pächter einen Anspruch für Renovierungs- und Reparaturarbeiten aus § 280 i.V.m. § 12 des Pachtvertrages; der Anspruch richtet sich nach § 280 Abs. 1, 281 Abs. 1, Abs. 2 BGB wegen der Nichterfüllung der vom Pächter wirksam übernommenen Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen und sind daher als Schadensersatz statt der Leistung zu behandeln.
Gem. § 12 Abs. 2 des Pachtvertrags obliegt die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen dem Pächter. An der Wirksamkeit der Klausel bestehen keine Bedenken. Insbesondere beschränkt die Überwälzung der Instandhaltungspflicht lediglich Räume, welche dem Gebrauch des Pächters unterliegen. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung kann nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Pächter übertragen werden soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Pächters zuzuordnen sind.
Der Pächter kann sich auch auf keinen Abzug „neu für alt“ berufen, da ihm auch der Einbau neuer Ersatzteile aus § 12 des Pachtvertrages übertragen war. Die vertragliche Überwälzung der Instandhaltungspflicht bei gewerblichen Mietverhältnisses ist auch zulässig, soweit sich diese wie hier alleine auf den dem Pächter überlassenen Bereich beschränkt. Der Pächter war gerade vertraglich dazu verpflichtet, die jeweils erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen während der Pachtlaufzeit auf eigene Kosten vorzunehmen. Der Vorteil, welcher der Verpächter in der längeren Nutzbarkeit der ausgetauschten Teile hätte, beruht letztlich auf der vertragswidrig unterlassen Instandhaltung. Eine Vorteilsausgleichung findet aber nicht statt, wenn diese auf einer Verletzung bzw. Unterlassung der vertraglich geschuldeten Mängelbeseitigung beruht.
Gemäß § 2 Abs. 3 des Pachtvertrags war der Pächter gerade dazu verpflichtet, das Inventar laufend in dem Zustand zu halten und in dem Umfang zu ersetzen der den Regeln einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Gegen diese Pflicht hat der Pächter nach Überzeugung des Gerichts verstoßen.
Wegen der ausgetauschten Geräte ist zu berücksichtigen, dass dem Pächter gerade die fortlaufende Erhaltung und Ersetzung des Inventars oblag. Außer den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der zum Inventar gehörenden Gegenstände trögt der Pächter nach der vertraglichen Regelung auch die Kosten für die Neuanschaffung von abgenutzten beschädigten und untergegangenen Gegenständen die zum Inventar gehören. Gegen die Wirksamkeit dieser vertraglichen Regelung betreffend das Inventar bestehen keine Bedenken. Die Regelung lehnt letztlich an § 582a BGB an. Aufgrund der unterlassenen Pflege, welche zum Defekt der Geräte führte, hätte der Pächter während der Pachtlaufzeit – spätestens zum Ende der Pachtlaufzeit – die Geräte ohnehin austauschen müssen. Er hätte also selbst die Maßnahmen durchführen müssen, die letztlich der Verpächter durchführen ließ. Hätte der Pächter also seine Pflicht ordnungsgemäß erfüllt, wären ihm die nunmehr geltend gemachten Kosten selbst entstanden. Der Verpächter kann nicht schlechter und der Pächter nicht besser gestellt werden, als wenn der Pächter ordnungsgemäß erfüllt hätte.