Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 02.03.2021 zum Aktenzeichen 67 S 108/19 entschieden, dass ein Mieter den Austausch von energieeffizienten Fenstern zu dulden hat.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Duldung des Austauschs der Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Abs. 1 BGB.
Der Austausch der Doppelkastenfenster stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dar, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.
Diese Modernisierungsmaßnahme wurde dem Beklagten von der Klägerin den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 BGB entsprechend angekündigt.
Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf § 555d Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.
Nach § 555d Abs. 3 und 4 BGB sind lediglich Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, zu berücksichtigen, welche der Mieter binnen eines Monats dem Vermieter in Textform mitgeteilt hat.
Vorliegend hat sich der Beklagte in seinem schriftlichen Widerspruch vom 8. August 2018 zum einen darauf berufen, dass seine Lebensqualität sinke, wenn er entsprechend den Vorgaben im „Merkblatt Lüften und Heizen“ vier Mal am Tag stoßlüften und dabei jeweils vor und nach dem Lüften die Heizkörperventile bedienen solle. Ferner würden einzelne Punkte auf dem Merkmal erhebliche Kosten verursachen, nämlich die Anschaffung von Unterkonstruktionsmaterial für Schränke, Dämmplatten/Abstandshalter für Bilder, Hygrometer zur Beurteilung der Luftfeuchtigkeit.
Beide Argumente sich nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Zum einen heißt es, es soll „möglichst“ vier Mal am Tag stoßgelüftet werden. Daraus kann geschlossen werden, dass eine Person, die den ganzen Tag berufsbedingt nicht in der Wohnung ist, dieser Auflage nicht nachkommen kann und muss. Zum anderen stellt das Lüften samt Auf- und Zudrehen der Thermostate lediglich eine Lästigkeit dar, welche keine Härte begründet.
Auch der finanzielle Aufwand für Holzklötze sowie Korkscheiben als Abstandshalter ist so gering, dass er keine Härte darstellt. Die Anschaffung des vom Beklagten im Widerspruch erwähnten Hygrometers wird zum einen von der Vermieterin in ihrem Merkblatt nicht verlangt, zum anderen ist es für einen einstelligen Betrag zu beschaffen, weswegen auch seine Anschaffung keine Härte begründen kann.
Das gewichtigste Argument gegen die Modernisierung, nämlich, dass sämtliche Möbel 5 cm Abstand zur Wand haben sollen, hat der Beklagte erst in der Klageerwiderung und damit nach Ablauf der Widerspruchsfrist erhoben. Damit ist dieser Umstand nicht mehr zu berücksichtigen.
Jedoch würde er auch abgesehen davon nicht zu einem Wegfall der Duldungspflicht des Beklagten führen. Zwar kann eine Härte durch Einbuße von Stellfläche vorliegen, wenn zB durch die Installation von Heizkörpern der Zuschnitt der Wohnung ungünstig verändert wird. Mit einem solchen Fall ist das Verbot, „Möbel und Schränke nicht direkt an Wände, vor allem nicht an Außenwände zu stellen, sondern mindestens 5cm Lüftungsabstand zu lassen“ (vgl. Nr. 11 des Merkblatts) jedoch nicht zu vergleichen. Zum einen sind Regale, die nach vorne offen sind, hiervon nicht erfasst, da bei diesen auch ohne Abstand zur Wand hinreichend Lüftung gewährleistet ist, wenn die in ihnen untergebrachten Gegenstände nicht direkt die Wand berühren. Zum anderen ergibt sich hinsichtlich der in der Anlage B 5 aufgelisteten Schrankfläche lediglich eine Reduzierung der nutzbaren Fläche in der Mitte der Räume von maximal ca. 0,5 m² für die ganze Wohnung (wobei aber nicht einmal bekannt ist, welche der genannten Schränke an einer Außenwand stehen und welche an einer Innenwand, so dass sie laut Merkblatt nicht unbedingt abgerückt werden müssen), was bei einer Wohnfläche von über 56 m² kaum bedeutend ist, zumal sich diese Flächenreduktion auf zwei Zimmer und die Küche verteilt.
Im Bereich der energetischen Modernisierung sowie bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führt die erforderliche Abwägung mit den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes in der Regel dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen ist. Es sind nur ganz selten Fälle (Gefahr für Leib und Leben) denkbar, bei denen der Gedanke der Endenergieeinsparung oder des Klimaschutzes nach Abwägung mit der vom Mieter vorgetragene Härte gänzlich zurücktreten muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Zudem kann der Mieter dem Vermieter nicht entgegenhalten, dass die von ihm geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt. Sowohl bei der Einsparung von Endenergie als auch bei der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie gibt es keine Mengenvorgaben, die mit einer Modernisierungsmaßnahme erreicht werden müssten. In der Konsequenz führt dies bei energetischen Modernisierungen und bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand regelmäßig faktisch ausgeschlossen bleibt, wenn er nicht erhebliche Gegenargumente vorweisen und belegen kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Solche erheblichen Gegenargumente hat er nicht, wie oben dargelegt worden ist.
Auf den energetischen Aufwand bei der Herstellung der Fenster, mit denen Energie für die Beheizung der Wohnung eingespart werden kann, stellt das Gesetz nicht ab, weswegen dieser nicht relevant ist.