Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat mit Hinweisbeschluss vom 19.10.2023 i.V.m. Beschluss vom 31.10.2023 zum Aktenzeichen 6 U 210/22 entschieden, dass allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als „Wohnung“ nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands beinhaltet. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden. Die Berufung der Käuferin gegen ein ihre Ansprüche zurückweisendes Urteil des Landgerichts wurde zurückgewiesen.
Aus der Pressemitteilung des OLG Frankfurt am Main vom 09.11.2023 ergibt sich:
Die Klägerin kaufte von der Beklagten für 330.000,00 € eine Wohnung im Frankfurter Nordend. Laut Kaufvertrag erwarb sie u.a. das Sondereigentum „an der Wohnung (es folgte die Adresse)“. Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Nachdem die Klägerin erfahren hatte, dass keine Baugenehmigung vorliegt, hat sie u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verlangt.
Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg. Die Klägerin könne den Kaufpreis unabhängig vom Sachmangel der fehlenden Baugenehmigung nicht zurückverlangen, da die Parteien zulässig einen Haftungsausschluss vereinbart hätten, bestätigte das OLG die angefochtene Entscheidung. Die Klägerin habe damit freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.
Der Haftungsausschluss greife hier auch wirksam ein. Insbesondere liege kein einem solchen Ausschluss entgegenstehendes arglistiges Verhalten des Beklagten vor. Der Beklagte habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis gehabt zu haben. Gegenteiliges habe die Klägerin nicht beweisen können. Ihm könne mangels eigener Beteiligung am Bau/Umbau auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen.
Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie des Beklagten entgegen. Der Beklagte habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere könne „in der Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag (…) nach den (…) anzulegenden strengen Maßstäben keine Beschaffenheitsgarantie gesehen werden, sondern nur eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand“, führte das OLG weiter aus. Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken, vertiefte der Senat. Ein von der Klägerin behaupteter weitreichender Haftungswille des Beklagten könne dagegen nicht allein auf das Wort „Wohnung“ gestützt werden.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.